Projeto de Lei n.º 1179/20 e Covid-19: o que muda nas relações contratuais?

Os noticiários evidenciam que a pandemia de Coronavírus (COVID-19) trouxe consigo desafios sociais e econômicos para a sociedade brasileira. Frente a isso, e acompanhando movimentos legislativos estrangeiros, redigiu-se o Projeto de Lei n.º 1179/20 cujo objetivo é instituir um “Regime Jurídico Emergencial e Transitório” para as relações jurídicas de direito privado, especialmente quanto à locação de imóveis.*

Dentre as principais alterações que passarão a vigorar com a entrada em vigor deste PL, destacam-se aquelas relativas aos contratos de locação de imóveis urbanos (residenciais e comerciais) e à resilição, resolução ou revisão em contratos interprivados, no geral.

Primeiramente, no que tange aos contratos de locação, o art. 9º do PL 1179/20 prevê que até o dia 30 de outubro de 2020 o judiciário não poderá conceder medidas liminares em ações de despejo para desocupação de imóvel urbano, seja por atraso de aluguel, impossibilidade de oferecer nova garantia, término do prazo de locação ou outras hipóteses ali previstas. Ainda, o Parágrafo Único do art. 9º explicita que essa medida somente será aplicável às ações ajuizadas a partir de 20 março – data do decreto legislativo que reconheceu estado de calamidade em nosso país.

Em outras palavras, isso significa que o juiz não está autorizado a ordenar o despejo imediato do inquilino que não cumpra com suas obrigações contratuais, portanto, processos ajuizados para este fim irão demorar mais tempo, não sendo a medida mais eficaz para solucionar os problemas de locação urbana durante o período de pandemia.

Nossa opinião é a de que a melhor opção para locadores e inquilinos que estejam passando por dificuldades decorrentes do cenário pandêmico de Covid-19 é a negociação direta entre as partes. Nesse sentido, o escritório Kozikoski, Paiva dos Santos & Bertoncini estará disponível para prover todo o suporte jurídico necessário e auxiliar seus clientes a celebrarem acordos rápidos e que evitem prejuízos presentes e futuros.

Sobre as demais relações contratuais interprivadas que perduram durante o atual cenário pandêmico, tratam os artigos 6º e 7º do mesmo PL. Tais artigos pretendem, resumidamente, evidenciar que “os efeitos decorrentes da pandemia equivalem ao caso fortuito ou de força maior, mas não se aproveitam a obrigações vencidas antes do reconhecimento da pandemia”.**

Nesse sentido, o art. 6º do PL dispõe que as consequências decorrentes da pandemia de Covid-19 na execução de contratos não possuirão efeitos retroativos. O art. 7º, por sua vez, prevê que “o aumento da inflação, a variação de câmbio e a desvalorização ou substituição do padrão monetário não serão considerados fatos imprevisíveis para fins de resolução ou revisão contratual”. Ao final, excetuam-se hipóteses referentes às relações de consumo.

Tais disposições seguem o posicionamento recente do STJ e impedem a ocorrência de comportamentos oportunistas por parte de contratantes que pretendam utilizar-se do atual cenário pandêmico para não cumprir com suas obrigações.

Além das alterações aqui expostas, o Projeto de Lei traz em seu texto algumas outras que, sem dúvida, são relevantes para enfrentar este período de crise. Continuaremos atentos à tramitação do PL com o intuito de fornecer informação atualizada e de qualidade a nossos clientes e colaboradores.

Por Renan Matheus Nerone Lacerda.

* O Projeto de Lei, que é de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSD/MG), foi aprovado pelo Senado no dia 03/04, data em que seguiu para a Câmara dos Deputados, onde também deve ser aprovado nos próximos dias.

** Trecho retirado da justificativa do Projeto.